Недвижимость Лиссабона: неожиданный поворот

Купить или арендовать недвижимость за границей

Покупатели, которые ищут недвижимость в Европе, обращают внимание на Лиссабон точно не в первую очередь. И не во вторую. Столица Португалии еще не успела завоевать всемирную славу среди инвесторов. Впрочем, уже сейчас этот небольшой уютный город даст фору многим мегаполисам – как по качеству жизни, так и по перспективам для вложения средств. Что же будет дальше…

Аналитики международной компании Savills изучили рынок недвижимости Лиссабона. Как выяснилось, у португальской столицы есть объективные преимущества и несколько козырей в рукаве, которые в перспективе могут сыграть в ее пользу. Давайте посмотрим, чем Лиссабон способен порадовать зарубежных покупателей.

Экономика Португалии постепенно восстанавливается от кризиса, который с 2008-го беспокоит многих в Европе. ВВП страны в 2015-м увеличился на 1,5%, в 2016 ожидается еще 1,4%. Неплохо, но ниже, чем в среднем по Евросоюзу.

Безработица падает – с 18% в 2013 до 12% в 2016 году. Открываются новые компании. Чтобы преодолеть последствия кризиса власти сделали ставку на развитие бизнес-среды. Эффект уже заметен — Лиссабон начал превращаться в европейский центр технологических инноваций. Сюда перемещаются многие стартапы, сеть коворкингов Second Home расширяет свое присутствие в городе, а в ноябре 2016-го именно здесь пройдет крупнейшая IT-конференция Web Summit.

Всемирный экономический форум присудил Португалии 36 место (из 144 стран) в глобальном рейтинге конкурентоспособности, особенно отметив высокое качество инфраструктуры. А Всемирный банк поставил ее на 23-ю строчку (из 189) в списке самых лучших для ведения бизнеса стран.

Лиссабон выделяется на общем фоне – здесь все изменения проходят быстрее.

Это самый богатый город в Португалии – ВВП на каждого жителя здесь €22 500, что на 36% больше, чем в среднем по стране. И зарплаты конечно выше, чем в других городах.  

А еще именно сюда приезжает большинство туристов (30% от всего потока в страну). В 2015 году Лиссабон принял 5,2 млн гостей, что на 47,3% больше, чем в 2006 году. Колоссальный прорыв, который принес португальской столице титул одного из самых быстрорастущих туристических направлений в Европе.

Читайте также  Главные события недели в комментариях риэлторов. Дайджест Prian.ru c 23 февраля по 1 марта

Покупая недвижимость в городе со здоровой экономикой, вы получаете гарантию, что ваш объект будет востребован. Его будет проще продать или сдать в аренду. А также это неплохая предпосылка для дальнейшего роста цен.

Конечно, не обошлось и без реформ на рынке недвижимости. Например, сектор аренды здесь был слабо развит, а доля нанимателей не превышала 25% (для сравнения: в Германии более 50% людей живут в съемных домах и квартирах). В 2012 году власти упростили условия сдачи недвижимости в аренду, что сразу же привлекло внимание девелоперов и институциональных инвесторов. Управляющая компания Stone Capital тут же приобрела около 20 объектов в историческом центре Лиссабона для реконструкции и сдачи внаем.

Сектор коммерческой недвижимости не остался в стороне. Только в 2015 году инвесторы купили в столице объекты на общую сумму €1,7 млрд, из них около €870 млн пришло от компаний из США. Активнее стали и другие иностранцы – из Великобритании, Испании, Сингапура, Швейцарии и Германии.

Несмотря на восстановление экономики, покупательская способность населения ослаблена, что не позволяет поднимать арендные ставки. Поэтому доходность от найма в Лиссабоне ниже, чем в среднем по Европе.

По оценкам Savills, качественный объект, сданный в долгосрочную аренду, в среднем приносит собственнику 4% годовых. Зато быстро развивается сектор краткосрочного найма – для туристов – где рентабельность традиционно выше.

Еще одна важная реформа, которая поддержала рынок недвижимости в кризисное время, — программа «Золотых виз». По официальным данным, на конец июня 2016 года инвесторы получили 3609 ВНЖ, а бюджет страны пополнился более чем на €2 млрд. Причем львиную долю этой суммы принесли сделки с недвижимостью Лиссабона.

Португальские золотые визы оказались самыми востребованными у граждан Китая, что неудивительно.

Интересно, что на втором месте – бразильцы. Лиссабон стал чуть ли не единственным направлением за пределами двух Америк, где они активно разбирают недвижимость. Для Португалии это очень перспективные покупатели – с их помощью Лиссабон может повторить судьбу Майами, где благодаря зарубежным инвесторам цены на недвижимость быстро растут.

Читайте также  Португалия: квартиры с видом на океан, горы и виноградники

Россиянам Португалия пока не так интересна, как ее соседка. По статистике Prian.ru, во втором квартале 2016-го Испания занимала первую строчку рейтинга популярных стран для покупки недвижимости, а Португалия – только 17-ю. И все же свой покупатель у нее есть – гражданам РФ было выдано уже 120 золотых виз, а ведь были еще и покупатели бюджетных квартир и домов.

Если иностранцев из стран, не входящих в ЕС, привлекают «золотые визы», то европейцев – особый налоговый статус
(Non Habitual Resident), который можно получить в Португалии.

Его обладатели на 10 лет освобождаются от налогов на доходы, полученные в другой стране (пенсии, проценты по вкладам, прибыль от сдачи недвижимости в аренду и др.). Тем, кто работает в Португалии, также предлагается пониженная ставка налога на доходы в 20% — правда, не всем, а только специалистам из утвержденного списка профессий. Особенно эта схема популярна у французов, которым на родине приходится платить куда большие налоги.

Все эти реформы конечно поддержали местный рынок недвижимости. Но все же главное конкурентное преимущество Лиссабона – выгодное соотношение цены и качества. Стоимость квартир масс-маркета (€1280 / кв.м) здесь вдвое ниже, чем в Мадриде (€2100 / кв.м), втрое – чем в Берлине (€3400 / кв.м), и в десять раз – по сравнению с Лондоном (€11 400 / кв.м).

В элитном секторе картина похожая. В Лиссабоне вы заплатите а среднем €5000, в Мадриде — €6700, в Париже — €13600, а в Лондоне — €26400 за «квадрат».

И при этом Лиссабон предлагает лучшее качество жизни. Город выигрывает за счет небольшого размера: товары и услуги бюджетные, климат благоприятный, преступность низкая, никаких пробок, очередей и прочих недостатков мегаполисов.

Рынок жилой недвижимости Португалии восстанавливается. По итогам февраля 2016-го цены выросли на 3,8% в годовом исчислении, сейчас они на 6,6% превосходят минимальный уровень, зарегистрированный в 2013 году. Количество сделок и вовсе подскочило на 27,4% за год.

Читайте также  Португалия выигрывает от «золотых виз», а Болгария - от россиян. Дайджест Prian.ru с 18 по 24 января

Лиссабонские квадратные метры дорожают быстрее, чем в среднем по стране.

За 2015 год они прибавили 4,4%, и сейчас продаются на 11,9% дороже, чем в 2013-м. Причем в некоторых элитных районах столицы за три года цены выросли на 30%.

Местные строители стараются наращивать объемы. По сравнению с 2013 годом число возведенных зданий увеличилось на 51%. И все же до докризисных показателей еще далеко. В 2007 году в эксплуатацию ввели 13 905 объектов, а в 2015 – только 1296.

Давайте подведем итог. Недостатков у Лиссабона как направления для вложения средств, по сути, два: экономика Португалии восстанавливается не так быстро, как хотелось бы, и покупательская способность населения, по европейским меркам, низкая. Инвесторов из России или Украины еще может останавливать отдаленное географическое положение города, хотя авиасообщение с Лиссабоном хорошее.

Достоинств, из-за которых на Лиссабон стоит обратить внимание, больше. Город превращается в технологический центр Европы, что гарантирует приток компаний, а значит и спрос на жилье и коммерческие помещения. Туризм, в свою очередь, позволяет зарабатывать на аренде. Цены на недвижимость все еще низкие – как в эконом-, так и в элитном сегменте. Строительство ведется не слишком быстро, а значит рынок не будет завален лишними предложениями. Покупка позволяет получить вид на жительство, чем многие иностранцы уже пользуются. В целом, все говорит о том, что цены в городе продолжат расти. 

Текст: Анстасия Фалей
Инфографика: Юлия Блинова
Фото: pixabay.com